把自住房拿出来贷款套现,去投资其他的房产?该怎么做?

摘要: 想把自住房拿出来贷款套现,去投资其他的房产?该怎么做?

10-10 11:10 首页 英伦房产圈

有不少客户,在英国的第一套自住的房子,是全款或者贷款只贷了很小的一部分买的。 现在想进一步的投资,于是问我们该怎么进一步的解放资金。 

其实,最常见的办法就是: 

英国本地的不少房产投资者,会选择把自己住宅拿去做住宅抵押贷款(remortgage),在启动资金不足的情况下,住宅抵押贷款获得的流动资金可以作为下一套房产的首付;

如果首付资金充足,通过住宅抵押贷款甚至有可能直接买下一套房产。

这种方法虽然常见,但不一定适合所有人。

如果你是保守型的,日日夜夜盼着还清所有房屋贷款,你可能很难接受自己重新背负更多房贷的情况。

但是不要忘了,从总体上说,穷人跟富人在个人经济上两个最大的区别:

1 富人的被动收入高,穷人被动收入低。 (被动收入指自己本职工作之外的其他收益,比如房产的房租,投资理财的收益,股票的分红等等)

2 富人的负债率高,穷人负债率低甚至没有。

富人知道怎么通过投资来钱生钱。同时,又知道怎么通过掌控适当的负债率,从而提高现有资金的杠杆。 用已有的钱杠杆出更多的资金来生更多的钱... 

那么,怎么适当的提升自己的负债率,来提高自己的被动收入? 这就是我们房产圈这篇文章的重点。分享的关于住宅抵押贷款的一些情况非常值得关注。

这种方法就是:

1  如果你现在的自住房是全款买的,你可以自住房去贷自住的贷款,然后用贷出的钱去投资其他的buy to let房产。

2  如果你现在自住房的贷款比例不高,你可以利用remortgage,贷出更多的资金,用多余的资金去买其他的buy to let房产。

通过贷款,提升自己的负债率,释放出资金。 同时用资金去投资在英国相对稳妥的buy to let房产。 那么,新买的这套房子的出租租金收益,在扣除了贷款的每月月供之后还有相当的剩余,这就成了自己额外的被动收入。 


我们举1个例子:

我有一套50万房子,全款买的。没有贷款。 我们家庭工资收入6万英镑。假设没有其他理财收益。 我想去买一套房子来做投资Buy to Let。

在这样的情况里,这个家庭的

那么,如果想要把自住房remortgage出来,能贷出多少款呢? 

一般来说,自住房贷款有两个原则: 

1 贷款额不能超过年收入的5倍。 

2 如果年收入的5倍超过的房子的价值,那最多能贷出来的贷款额为房子价值的90%。  (也就是说,房子值50万的话,哪怕年收入有20万英镑,最多也只能贷出45万镑来) 

于是,在上面的例子里,年收入的5倍,也就是30万英镑。 为房屋价值的60%。 


于是,向银行申请remortgage贷款,目前这样的情况下,在英国大概可以贷到 1.5%左右利息的贷款产品...   25年等额本息,平均每个月的还款额为1200英镑,每年14400英镑。


那么,贷款贷出来的30万英镑,可以在英国北部如曼彻斯特伯明翰等地方买1-2套房子。 按照租金平均净收益(拿到手的)5%计算,大概租金收益每年15,000英镑。


好吧,乍一看,贷款出来买了一套房之后,月供几乎跟租金相抵...  

收入其实并没有提高??

其实,收入提升在了2个方面

1 虽然月收入没有变化,但直接多了一套房。  因为这家人用自住的房子贷款,所以只能用本息一起偿还的方式而不能用只还利息的方式。 这样的方式每月还款额较高,但是在实际偿还本金。 所以25年贷款还清之后,这家人就有了2套没有负债的房子..

2 2套房的增值潜力更大! 相比上面的一点,这点更重要。

假设英国的房价每年涨5%。 那么如果只有一套50万的房的话,5年后,这套房的价值大约63.8万英镑...  

那么,当你有一套50万英镑,一套30万英镑,总价80万英镑的两套房的时候。 5年后,总价102万英镑... 就算去掉27-28万镑的贷款负债...   还是比只有一套房的时候多了102-28-63.8 = 11.2万英镑房屋总价值... 

所以你看,用贷款的方式提高自己的负债率之后,相当于借银行的钱,给自己生出了更多的钱! 

(当然风险也是有的,当遇到一些经济危机问题导致房价下跌的时候,2套房损失的房屋价值要比一套房要更高... 不过英国的房价长期是看涨的,就算短期下跌,长期持有的话,永远是赚的) 

使用住宅抵押贷款的两大主要优势:

  • 盘活流动资金:如果首付资金不足,通过住宅抵押贷款可以盘出更多的流动资金,用做新房产投资的首付,这样大大降低了房产投资的门槛。

  • 享受更低的贷款利率:在首付资金充足的情况下,使用住宅抵押贷款的利率通常要低于进行买房出租(Buy-to-let)贷款的利率。

使用住宅抵押贷款的缺点:

基本上现在新的住房贷款只能选择本息一起偿还(Capital Repayment)的还款方式,灵活度没有只还利息(Interest only)这种方式高。

一般Buy to Let 贷款可以选择先偿还利息最后偿还本金(Interest Only) 的还款方法。在贷款期限内每月只偿还利息部分,等贷款到期时一次性偿还本金部分。

这种还款方式有两个好处:

一是抗风险性强:房产市场存在风险,比如目前面临脱欧带来的冲击,而只还利息这种方式月供金额少,每月租金和贷款金额相比入不敷出的可能性更小;

二是占了通货膨胀的便宜:每年的通货膨胀率虽然不高,但把它放到为期25年的贷款中时,影响就比较大了。假设你买了一套价值£100,000的房产,向银行按揭£75,000,只还利息先不还本金。每年的通货膨胀率为2%,那么等25年后你偿还本金部分时,£75,000在那时只相当于£45,000。

而住宅抵押贷款要求的本息一起偿还,前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。

也就是说,同样借£100,000的贷款,虽然住宅抵押贷款的利率要比Buy to Let贷款的要低,总的还款金额要低,但短期来看,每月还款的额度可能还是前者更高一些,这样每个月的可支配收入就会相应减少。

房产圈的结尾提示:

如果使用住宅抵押贷款套现,作为首付进行新房产投资,余下部分再申请Buy to Let 贷款补上,这样的方法也是比较巧妙且可行的。

但这意味着房产投资的资本100%来自贷款,在计算每月的还款金额时需要把两个贷款的偿还额度都考虑在内,这对所投资房产每月产生的收益无疑有了更高的要求。

具体住宅抵押贷款是否可行,还需咨询专业的银行贷款部门或者有执照的贷款经纪人。

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