楼建波:共有产权住房是“三位一体”的新型住房

摘要: 日前,北京市住建委发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(征求意见稿)的意见征集情况反馈,明确共有产权住房属于产权类住房,可以按照本市相关规定办理落户、入学等事宜。

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↑↑↑  楼建波(北京大学房地产法研究中心主任)


日前,北京市住建委发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(征求意见稿)的意见征集情况反馈,明确共有产权住房属于产权类住房,可以按照本市相关规定办理落户、入学等事宜。新规发布后引发广泛关注。我认为,共有产权住房制度体现了居住(社会)功能、保障属性与财产权利的有机统一。那么,共有产权住房是如何区别于过往的保障性住房,实现三者有机统一的呢?

共有产权住房

是住房保障体系的重要组成部分

《征求意见稿》第2条将共有产权住房定性为“政策性商品住房”,共有产权住房的开发建设、销售可以由商业性的开发企业进行,但是,共有产权住房的商品住房属性并不能抹杀其住房保障的功能属性。

首先,从准入上看,共有产权住房的申请家庭应符合北京市住房限购条件且家庭成员名下均无住房,而且一个家庭只能购买一套共有产权住房;单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁(《征求意见稿》第2条)。按《征求意见稿》第1条的提法,共有产权住房要满足的是“基本住房需求”。

其次,共有产权住房的规划建设、审核配售的一系列管理手段,体现了共有产权住房的保障属性。如土地供应在年度土地利用计划及土地供应计划中单独列出、优先供应,共有产权住房户型以中小套型为主等。

再次,共有产权住房的定价、处分限制和退出等方面的制度设计,也凸显了其住房保障属性。 

共有产权住房财产属性

为其提升灵活性

不同于公租房等租赁性保障性住房,共有产权住房和经济适用房都属于产权式的保障性住房。但是,共有产权住房和经济适用房在制度设计上存在较大区别。经济适用房的产权是受限制的产权,而共有产权房中申请者和政府各拥有产权份额,属于商品房产权。具体地说:

第一,经济适用住房建设在划拨的建设用地上,而共有产权住房的用地性质则为出让的。其区别体现在经济适用住房购买5年后“经改商”或上市交易的,必须向政府补交土地出让金;而共有产权住房的购房人取得不动产权证满5年后,则可以市场价格转让所购房屋产权份额,也可以按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权(《征求意见稿》第25条)。在强制退出上,共有产权住房则较为灵活。

第二,在使用收益方面,经济适用住房与共有产权住房的用途范围也有所差别。经济适用住房只能自住,不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。而共有产权住房除自住外,购房人还可以在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息进行出租。更重要的是,《征求意见稿》第28条明确“共有产权住房购房人和代持机构可依法将拥有的房屋产权份额用于抵押。其中,代持机构抵押融资只能专项用于本市保障性住房和棚户区改造建设和运营管理。”

第三,共有产权住房的购房人有权享受与普通商品住房人购房人相同的社会公共服务和福利。

“房屋是用来住的,不是用来炒的”。为保障共有产权住房的住房属性,《征求意见稿》也做了具体规定,如规划选址优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域,推动就业与居住的合理匹配;规划设计上,要求以中小套型为主;在享受社会公共服务方面,明确共有产权住房属于产权类住房,可以按照本市相关规定办理落户、入学等事宜。

居住(社会)功能、保障属性与财产权利“三位一体”,使得共有产权住房在制度上具有了早期的保障性住房所没有的禀赋。其财产属性为共有产权住房的管理、运作提供了更多的灵活性。从政府的角度看,共有产权房除了行政手段管理,还可以通过民法手段管理,更便于贯彻落实共有产权房最基本的功能——保障居住。归根结底,“房子是用来住的,不是用来炒的”,“三位一体”的根本还是其居住(社会)属性。共有产权房对市场能起到多大的作用,关键是看共有产权房是否盖在大家想住的地方、这些房子附加的社会价值有多大,例如,上学、医疗、交通等设施能给居民提供多大便利。


【作者简介】楼建波,法学博士,北京大学房地产法研究中心主任,英国剑桥大学中国商法讲师,伦敦大学商法研究中心高级客座研究员。


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