重磅预测!市场已然冰封,离调控放松的时间有多远?

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11-13 19:59 首页 融360房贷

来源:地产情报站

从上周末开始,全国又掀起了新一轮的“调控潮”。短短4天时间,重庆、南昌、西安、无锡等9个城市密集发布调控政策。最关键的,这轮调控潮,大部分以“限售”为主,直接打击了投机者和投资者的兴趣。

果不其然,周一一开盘,各个地产股票真是全线下跌。嗯,四点儿确实亏得挺惨……不跟国家大势走,就是这结果。

那这波“调控潮”之后,一二三四线城市的房价能调整下去吗?

一二线保持平稳

918日,国家统计局公布了879个大中城市的房价涨幅状况。其中,最显眼的就是15个一线和二线城市环比基本微跌。此外,新建商品住宅价格环比增幅为0.2%,和7月份的0.5%相比略有收窄。

从国家统计局公布的15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格变动对比表看,除了北京上海和厦门,其他的一线和热点二线城市的房价都在跌。

不过,如果再看看大型房产中介的数据,似乎跟新建商品住宅的走势不太一致。

从房天下8月份的数据来看,以广州为例,20177月二手房的平均价格是30479/平方米,8月二手房的平均价格是31251/平方米,8月房价环比上涨772元,上涨2.5%

不过,广州的房价走势跟全国房价走势不太一样,或许这是个个例?

我们再来看看真正的一线城市,深圳。

深圳20177月二手房的平均价格是54608/平方米,8月二手房的平均价格是55156/平方米,8月房价环比上涨548元,涨幅1.0%

此前站长曾再三说过,相对于容易受政府相关部门影响的新房价格,二手房的价格更具有市场代表性。从上面的数据来说,虽然中介机构的统计数据未必也就非常准确,但可以给我们一个大致印象——一线和热点二线城市的房价确实在企稳,不管是管家统计局的数据,还是中介机构的数据,都说明房价在滞涨或者微跌。

结合最近各个出台调控措施的城市来看,一二线热点城市基本按兵不动,说明这些城市认为自己的调控措施基本到位,即便是调控也是在原有手段上稍微加码,比如北京的提高房贷利率,还是通过银行间接调整,并未出现几年限售等行政化更明显的调控手段。

从这点我们可以大致判断:到明年三月份新一届政府组成前,一二线城市调控措施不会有大的变动,基本还是当前的情况。市场已经冰封,房价大涨或大跌的可能性基本不存在。

从某种程度上说,这也算是上车的一个窗口期——如果对贷款利率不是非常敏感的情况下。

三四线未来冰封

那么三四线城市会怎么样呢?

接着上面的说,最近的调控措施,大家应该会注意到,大部分都是三四线城市。最最关键的,最近的调控措施以限售为主,拿到房产证以后两年、三年、五年才能交易。

而三四线城市,二手房交易市场相比一二线城市来说,还是要差一些,甚至大部分三四线城市的二手房交易市场规模极小。

换句话说,三四线城市购房主要以新房为主,而当前的销售模式是,新房中销售的很多是期房,等房子盖好,办下来房本,可能两三年就过去了,再等两三年才能交易,都该下下一届政府换届了。

从提来看,当前各地政府的政策,就是要锁死房地产的流动性。

为啥要锁死呢?

先不说即将召开的十九大给各地政府的压力,单说当前的库存状况。上次四点儿已经写过,当前我国商品房平均消化周期只有5.1个月,商品住宅消化的周期更是不足4个月。

在这种情况下,很容易出现房少人多的情况,价格自然会水涨船高,甚至一些地方出现恐慌性购房、抢房。

昨天在网易上看到条新闻,江苏的三线城市徐州,房价连续19个月上涨,有个楼盘一个月就涨了160%……这是个什么概念,相比大家都清楚。那个新闻还爆出,当地政府部门领导找区长都买不到房……

网友说,那位领导找的区长可能是孙连成,大家哈哈一乐也就过去了。不过,三四线城市当前的库存确实是个大问题。

为了防止这个问题,只有一个办法——暂停。通过限售,把楼市流动性锁死,已经进来的投机者出不去,还没进来的投机者不敢进,冰封交易量。

当然,这个办法还有一个附加影响——由于之前大家购房的成本很高,流动性锁死后,大家也不着急卖房了,房价自然也不会出现大跌。

所谓房价保持稳定,就是这么来的。不大涨,不大跌,保持现状,平稳过渡。

预计从现在开始,未来半年内,楼市的成交量还会逐步降低,部分城市的房价会出现松动甚至微跌,但出现大跌的可能性极小。

今年调控绝对不放松

值得注意的是,由于调控措施的密集出台,全国的经济数据在8月份出现了比较明显的下滑。出于对未来经济发展的综合考虑,这种冰封房地产市场的政策不会持续太久。

四点儿做个小小的猜测:从明年开始,一些压力比较大的城市,会逐步放松调控措施。最有可能是,是放松银行贷款业务,当然,也可能通过类似长沙的引进人才策略打擦边球,变相松绑调控措施。

至于时间点嘛,有人说明年1月份就可能会放松,四点儿并不这么认为。

四点儿还是坚持,在明年3月新一届政府组阁完成前,地方政府不会冒着风险去放松限购措施。

组阁完成后,肯定会有新的政策,甚至可能会有新的房地产发展方向的改革措施或思路。这些都是未知数,在明年3月前就下定结论会放松调控措施,四点儿对此持保留态度。

另外,还有一些事大家要注意一下。

虽然万达、恒大等龙头房企,开始纷纷转型,做轻资产,减少拿地,但以融创为首的地产企业依旧在全国各地抢购土地储备。

从这点上来看,房地产企业转型轻资产,只是部分公司的选择,形成差异化经营。或者说,万达、恒大等不想花那么大的代价拿地,而是想通过服务赚钱;而融创等还是觉得拿到土地更保险。

这只是房地产商们的经营策略,对于房价的影响并不大。你不做,自然有人做;你不买,自然有人买。而老百姓,只不过之前是从万达恒大手中买房,变成从融创手中买房,再享受万达物业而已。


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