新知丨所谓楼市大杀器,其实杭州10年前就有了……

摘要: 8月28日,国土资源部、住房城乡建设部联合发布一则公告,北京、上海、广州、杭州等等13个城市将开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

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8月28日,国土资源部、住房城乡建设部联合发布一则公告,北京、上海、广州、杭州等等13个城市将开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

乌泱泱所有人认为这是个楼市大杀器!大家都在奔走相告,认为这类政策节省成本巨大,省去征地环节和开发商环节之后,租赁房成本可能只有商品的20%(一线城市)到30%(二线城市)!是不是真的呢?其实杭州是个可靠的样本。

集体建设用地的合理利用,杭州早已走出了一条路。如果你百度搜索“村级留用地”,首页首屏几乎都是杭州的新闻。



给大家抓一下重点


? 杭州一直在探索的“村留用地制度”,旨在解决失地农民的长久生计。具体来说就是,“按照征地面积的10%留给村里,由村集体经营,村民作为股民参与收益分红。”

? 并不是小产权房。建设用地一定51%的产权归村里,投资方是有49%的产权。

? 2008年以后,杭州允许村级留用地走招拍挂程序,最小单位可以到户。

? 不走招拍挂程序的村级留用地,一般来说没有分散的产权,是整的,所以在销售过程当中是以租代售。

? 杭州村级留用地项目举例:西城时代、桔子里、剑桥公社、创美华彩国际、丰盛九玺、城西银泰城、星耀城等。很多项目甚至在购买的时候是可以贷款的。但在杭州“禁酒令”之后,很多村级留用地项目都是写字楼项目。

杭州业已走出了一条集体建设用地的路子,而且,828新政后,村级留用地项目以往被人诟病的“产权分割”、“后期转让”、“一房多售”、”产权继承“的问题,都能通过走“租赁住房”的路子来完美化解。

如果大家还有印象的话,其实村级留用地项目在当初销售的时候,就比旁边的酒店式公寓项目价差30%—40%左右。可以想见,杭州未来的“村级留用地租赁住房”,如果也按照合理建造成本来设置房租的话,对于新杭州人,会是多大的新引力。

我杭威武霸气!



附录 ——



828新政的三大亮点


从此次政策的发布来看,有三个较为明显的亮点。


? 继续强调“房子是用来住的”定位。过去这句话的重点实际上在于打击各类炒房需求,即需要让住房发挥自住而非投资的功能。


而现在在租赁政策中提到这句话,实际上就是继续深化了这句话的内容,即房子的居住可以通过购房或租房等形式存在,这就为发展租赁市场和解决居住问题提供了一个非常好的逻辑论证。


? 强调了不动产登记制度。这个政策可以理解为房地产长效发展机制中的重要体现。换句话说,当前在农村集体建设用地改革方面,会同当前推进的不动产登记制度一起努力,进而形成较好的用地制度。


? 强调了村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。这就给予了此次改革一个较好的民心支持。


换而言之,此类用地不是征地或简单地流入市场,其发展租赁市场的主导权还是会给予村镇集体经济组织,这样就可以预计,后续一些村镇集体经济组织在盘活相关土地方面会有更大的积极性,也形成了增收增利的效应,进而助推改革的步伐。


也可以说,农村集体土地不用经过国家征地环节,直接进入了市场!也就是说,土地成本将大幅降低,对平抑未来的租金价格、房价将产生重大影响。


有哪些方面值得注意


从两部委公布的“办法”里来看,以下几点值得注意。


? 项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为主,不得占用耕地。


? 尊重农民集体意愿,合理确定项目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自愿实施、自主运作。


? 试点城市应当梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序,建立快速审批通道。


? 集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制,防止租金异常波动,维护市场平稳运行。


? 承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。有条件的城市,要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。


也就是说,政府对于开发这类住房给予了大量优惠政策,包括快速审批通道,租住人员可以享受“基本公共服务”等等。


此次改革意义重大


? “利用集体建设用地建设租赁住房”,是中国土地制度的重大变革,意味着以后“土地改革有巨大的空间”。未来,土地入市是不是一定要经过政府征地环节,都可能发生变化。这样,中国房地产市场自1998年以来的基本逻辑,可能发生重大变化。


? 这意味着政府向社会大规模转移土地红利。这是非常值得称赞的。


? 这意味着一大批低成本土地入市,由此产生一大批低成本房屋,对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。


根据刚刚公布的“办法”——村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。


想想看,如果集体组织自行开发,不仅政府征地环节没有了,连开发商这个环节也省去了,节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例,土地成本占房价构成的70%,这部分就可以免去。加上开发商环节的省去,农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%(一线城市)到30%(二线城市)。这是非常令人震撼的!


? 大城市郊区农村户口价值大增,将产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁租房的股东,长期享受土地红利。

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